01 / UAE
Dubaï
917 Md
Marché vaste, très segmenté. La liquidité dépend de l'immeuble, du quartier et du type de bien.
À ÉTUDIER POURInvestissement · résidence
Source officielle 
LE GUIDE IMMOBILIER / ÉDITION SEPTEMBRE 2026
Les Émirats.
Votre prochain chapitre.
Investir, acheter ou vivre en famille : les repères pour comprendre le marché et préparer votre projet avec Yanis.
Guide gratuit · Téléchargement après inscription
Discuter sur WhatsAppDUBAÏ · ABU DHABI · SHARJAH · RAS AL KHAIMAH
PRENDRE LE TEMPS DE BIEN CHOISIR
Un guide.
Votre propre parcours.
Commencez par votre objectif ou explorez directement le sujet qui vous intéresse.
Édition du 18 septembre 202601 / VOTRE POINT DE DÉPART
Quel est votre objectif ?
Choisissez le parcours qui correspond à votre décision. Chaque angle change les vérifications à mener.
VOTRE FEUILLE DE ROUTE / 01
Générer des revenus
Partez de loyers comparables puis déduisez les charges, la gestion et la vacance. Le rendement d'une brochure ne remplace pas ce calcul.
À ANALYSERDemande locative du quartierLoyers et ventes comparablesCharges de l'immeuble
Un loyer demandé n'est pas un loyer signé.
Discuter sur WhatsApp02 / LIRE LE MARCHÉ
Quatre émirats.
Quatre logiques.
Les montants publiés couvrent l'activité immobilière en 2025. Ils ne prédisent pas la rentabilité d'un achat individuel.
02 / UAE
Abu Dhabi
142 Md
Vérifiez les zones accessibles aux acheteurs étrangers et l'offre concurrente par île et par phase.
À ÉTUDIER POURPatrimoine · horizon long
Source officielle 03 / UAE
Sharjah
65,6 Md
Une piste pour les familles. Vérifiez le droit de propriété, les écoles et les trajets vers Dubaï.
À ÉTUDIER POURFamilles · townhouse
Source officielle 04 / UAE
Ras Al Khaimah
À étudier
L'essor touristique attire l'attention ; loyers futurs et liquidité de certains programmes restent à démontrer.
À ÉTUDIER POURDiversification · horizon patient
Source officielle 270 000+transactions immobilières à Dubaï en 2025 selon le Dubai Media Office. Un record d'activité ne dit pas quels immeubles se revendront le mieux : la sélection se fait à l'échelle du bien.
Périmètres statistiques différents : ces totaux ne sont pas directement comparables comme ventes résidentielles. Ils décrivent l'activité passée et ne prédisent pas le rendement d'un bien. Consulter les sources datées
POINT D'ACTUALISATION
Repères publiés en 2026
Les bilans annuels 2025 restent présentés ci-dessus. Voici deux publications semestrielles plus récentes, vérifiées le 18 septembre 2026.
Transactions sur le premier semestre 2026, selon le rapport ADREC. Un semestre ne se compare pas directement à une année complète.
Lire la source Sharjah · S1 202629,5 Md AEDValeur des transactions sur le premier semestre 2026, publiée par WAM le 15 juillet 2026.
Lire la source03 / LES MICRO-MARCHÉS
Un quartier n'est pas
une stratégie.
Ces pistes sont des points de départ qualitatifs. Vérifiez ensuite les chiffres du bâtiment et du projet visé.
ZONEPOUR QUI ?CE QU'IL FAUT VÉRIFIER
JVC · DubaïInvestisseur locatifImmeuble, charges, concurrence dans le même cluster
Dubai MarinaLocation et reventeÂge de la tour, vue, rénovation et prix des comparables
Dubai Hills EstateFamille et long termeÉcole, phase, accès et prime de prix du bien
Town Square · DubaïFamille, budget maîtriséTemps de trajet et livraison des équipements
Aljada · SharjahFamille et résidenceStatut du titre, étapes livrées et mobilité
Yas Island · Abu DhabiRésidence et diversificationZone d'achat autorisée, offre à venir et frais
Une transaction dans la même zone peut concerner un produit très différent. Comparez toujours le bâtiment, la surface, l'étage, la vue et la date.
Quel quartier correspond à votre projet ?
Discuter sur WhatsApp
04 / HABITER LES ÉMIRATS
Une adresse.
Un quotidien.
Pour une famille, le bon choix ne se résume pas au prix au m². Testez le trajet vers l'école, le bureau et les activités aux vraies heures de circulation. Visitez les parties déjà livrées de la communauté.
Écoles et frais annuelsTemps de trajet réelVie de quartierCharges et entretien
Discuter sur WhatsAppUNE MÉTHODE POUR LE PREMIUM
La rareté se vérifie.
Villa, penthouse ou bien en bord de mer : regardez l'orientation, la vue réellement protégée, le plan, les finitions, l'offre concurrente et les ventes enregistrées. Une adresse prestigieuse ne suffit pas à établir un bon prix.
Comparer avec les données
APPARTEMENTS / REGARDER AU-DELÀ DU DÉCOR
Des volumes.
De vrais usages.
Dans un appartement, vérifiez la surface habitable, la circulation entre les pièces, la lumière et le rangement. Ajoutez l'isolation, les ascenseurs, le stationnement et les charges de l'immeuble à votre visite. Le décor seul ne permet pas d'évaluer la qualité du bien.
05 / CALCULER AVANT D'ACHETER
Le rendement réel commence
après les charges.
Simulation pédagogique en AED. Les valeurs de départ sont un exemple fictif, sans lien avec un bien proposé. Modifiez-les selon votre dossier.
VOTRE SCÉNARIO
Rendement net indicatif7.48%
Rendement brut10.56 %
Loyer encaissé après vacance121 000 AED
Revenu après charges100 000 AED/an
Capital retenu1 337 500 AED
Capital retenu = prix + frais d’acquisition saisis. Simulation hors crédit et fiscalité personnelle, sans promesse de loyer ni de rendement.
Discuter sur WhatsApp06 / VÉRIFIER PAR VOUS-MÊME
Les bons outils.
Les bonnes questions.
Une annonce, un registre de transactions et une application officielle répondent à des questions différentes. Utilisez-les ensemble.
01
SOURCE OFFICIELLEDubai Land Department
Retrouvez les services du département foncier, les informations réglementaires et les vérifications disponibles.
Ouvrir la ressource02
BIEN ET PROJETDubai REST
Application officielle du DLD : consultez les services liés au bien et les informations disponibles sur les projets.
Ouvrir la ressource03
VENTES COMPARABLESDXB Interact
Filtrez les transactions par zone, immeuble, date et typologie. Comparez aussi surface, étage et vue.
Ouvrir la ressource04
ANNONCES ACTUELLESProperty Finder
Comparez les offres et loyers demandés. Une annonce n'est pas une transaction conclue.
Ouvrir la ressourceVérifier un projet en cinq étapes
1. Relever 3 à 5 ventes comparables. 2. Comparer surface, étage, vue et date. 3. Estimer un loyer prudent. 4. Déduire tous les frais. 5. Contrôler promoteur, escrow et offre future.
YanisVotre interlocuteur aux Émirats
MON APPROCHE / À VOS CÔTÉS
Votre ambition.
Un cap clair.
Mon rôle : vous aider à comprendre vos options et à construire une décision cohérente avec votre situation.
Comprendre votre projet
Objectif, budget global, horizon et contraintes : nous posons les bonnes questions avant de parler d'un bien.
Comparer avec méthode
Emplacement, promoteur, charges, calendrier et données disponibles : chaque option est examinée avec ses atouts et ses points de vigilance.
Avancer en connaissance de cause
Nous clarifions les prochaines étapes et les vérifications à mener avant tout engagement. Vous gardez la maîtrise de votre décision.
07 / QUESTIONS D'INVESTISSEURS
Avant de signer, clarifiez.
Les questions qui reviennent le plus souvent, sans raccourcis commerciaux.
01Off-plan ou bien déjà livré ?
Le livré permet de constater l'état, les charges et le loyer actuel. L'off-plan peut étaler les paiements, avec un risque supplémentaire de délai, qualité et prix à la livraison. Comparez sur le même horizon.
02Le rendement annoncé est-il net ?
Souvent il s'agit d'un rendement brut estimé. Déduisez service charges, entretien, gestion, vacance et frais d'achat. Le calculateur du guide sépare ces postes. Hors financement et fiscalité personnelle : ajoutez ces éléments à votre étude complète.
03Comment vérifier un compte escrow ?
Avant tout virement pour un projet sur plan à Dubaï, vérifiez le projet, son compte séquestre et les instructions de paiement auprès du DLD et des services officiels disponibles.Vérifier le projet auprès du DLD ↗
042 M AED donnent-ils automatiquement un Golden Visa ?
Non. À Dubaï, le service DLD prévoit une demande de résidence de 10 ans renouvelable pour un investissement immobilier d'au moins 2 M AED, sous conditions. Le titre, le financement et les justificatifs sont examinés. Confirmez votre dossier auprès du service compétent avant de lier votre achat à un visa.Consulter les conditions officielles ↗
05Une phase 1 moins chère crée-t-elle une plus-value ?
Un écart avec une phase suivante n'est pas un gain réalisé. Les frais, la comparabilité du produit et un acheteur effectif à la revente déterminent le résultat.
06Que se passe-t-il si beaucoup de biens sont livrés ?
Une forte offre locale peut peser sur les loyers et les prix de revente. Étudiez le calendrier des livraisons et testez un scénario prudent.
Une question sur votre projet ?
Discuter sur WhatsAppLES RÉFÉRENCES DU GUIDE
Des repères vérifiables.
Informations vérifiées le 18 septembre 2026. Les règles, frais et conditions d'un projet sont à confirmer au moment de votre décision.
01
Dubai Media Office · bilan 2025
0212 janvier 2026 · 917 Md AED et plus de 270 000 transactions.
ADREC · rapports de marché
03Bilan 2025 : 142 Md AED. S1 2026 : 117 Md AED.
WAM / Sharjah · bilan 2025
0420 janvier 2026 · 65,6 Md AED de valeur échangée.
WAM / Sharjah · S1 2026
0515 juillet 2026 · 29,5 Md AED de transactions.
DLD · enregistrement d'une vente
06Répartition des droits et frais additionnels. Consulté le 18 septembre 2026.
DLD · Golden Visa Investor
07Seuil, durée et conditions. Consulté le 18 septembre 2026.
DLD · suivi d'un projet
Vérification du projet et de son avancement.
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